Jak se počítá příjem z pronájmu?

Příjem z pronájmu: Jak na jeho výpočet a co s daněmi?

Pronájem nemovitosti může být zajímavým zdrojem pasivního příjmu. Ale jak správně spočítat, kolik vlastně z pronájmu skutečně vyděláváte a jak se to promítne do vašeho daňového přiznání? Na rozdíl od pouhého sečtení nájemného přijatého na účet, je potřeba zohlednit několik faktorů. V tomto článku se podíváme na komplexnější pohled na výpočet příjmu z pronájmu a probereme i daňové povinnosti s ním spojené.

Není nájem jako nájem: Základní rozlišení pro výpočet příjmu

Základní výpočet příjmu z pronájmu je poměrně jednoduchý:

• Příjem z nájemného (inkaso): To jsou peníze, které vám nájemníci platí za užívání nemovitosti.

• Výdaje spojené s pronájmem: Zde se skrývá kámen úrazu. Nejde jen o platby do fondu oprav nebo za správu nemovitosti. Zahrnují se sem i další položky, které s pronájmem přímo souvisejí:

  • Odpisy nemovitosti: Ty si můžete v rámci daňového přiznání uplatnit. Pro obytné budovy platí různé odpisové sazby podle toho, do jaké odpisové skupiny nemovitost patří (typicky 3-5%).
  • Úroky z hypotéky: Pokud financujete nemovitost hypotečním úvěrem, úroky jsou daňově uznatelné.
  • Opravy a údržba: Jakékoliv opravy nutné k udržení nemovitosti v pronajímatelném stavu (např. oprava topení, malování). Důležité je mít k dispozici doklady (faktury).
  • Pořízení vybavení (pokud je zahrnuto v nájmu): Lednička, pračka, nábytek. Toto vybavení se odepisuje zvlášť.
  • Pojištění nemovitosti: Pojistné za pojištění nemovitosti proti živelním událostem a podobně.
  • Daň z nemovitosti: Tuto daň platíte jako vlastník nemovitosti.
  • Provize realitní kanceláři: Pokud jste využili služeb realitní kanceláře při hledání nájemníka.

Reálný příjem vs. Zdanitelný příjem

• Reálný příjem: Příjem z nájemného mínus veškeré výdaje spojené s pronájmem (včetně hypotéky, pokud máte). Toto je částka, kterou reálně “vidíte” na svém bankovním účtu.
• Zdanitelný příjem: Příjem, který podléhá dani z příjmu fyzických osob. Tento příjem se vypočítá z příjmu z nájemného, od kterého se odečtou daňově uznatelné výdaje (odpisy, úroky, opravy, pojištění, apod.). Zde je důležité znát pravidla pro daňovou uznatelnost jednotlivých výdajů a pečlivě vést evidenci.

Alternativy pro uplatnění výdajů:

Existují dvě hlavní metody uplatnění výdajů:

1. Prokazatelné výdaje: Uplatňujete skutečné výdaje doložené fakturami a dalšími doklady. Tato metoda je náročnější na evidenci, ale může být výhodnější, pokud máte vysoké výdaje.
2. Paušální výdaje (30% z příjmu): Uplatníte si paušál 30 % z příjmu z nájemného. Tato metoda je jednodušší, ale může být méně výhodná, pokud vaše skutečné výdaje přesahují 30 %.

Daňové povinnosti: Kdy musíte podat daňové přiznání?

Jak již bylo zmíněno v úvodu, povinnost podávat daňové přiznání se řídí celkovým ročním příjmem.

• Limit 50 000 Kč (pouze příjem z pronájmu): Pokud je váš jediný příjem příjem z pronájmu a ten přesáhne 50 000 Kč za rok, musíte podat daňové přiznání.
• Limit 20 000 Kč (součet všech příjmů): Pokud máte i jiné příjmy (např. ze zaměstnání, OSVČ, kapitálového majetku), musíte podat daňové přiznání, pokud součet všech vašich příjmů přesáhne 20 000 Kč.

Důležité upozornění: Pokud spadnete do jedné z těchto kategorií, jste povinni podat daňové přiznání, a to i v případě, že jste z pronájmu reálně neměli zisk (kvůli vysokým výdajům).

Závěrem: Nepodceňte evidenci a poraďte se s odborníkem

Výpočet příjmu z pronájmu a daňové povinnosti s ním spojené mohou být složité. Důkladná evidence příjmů a výdajů je klíčová. Pokud si nejste jisti, jak správně postupovat, neváhejte se poradit s daňovým poradcem. Ušetříte si tak možné problémy s finančním úřadem a zajistíte, že zaplatíte jen tolik daní, kolik skutečně musíte.