Jak spočítat výnosnost?

Jak spočítat skutečnou výnosnost investice?

Výnosnost investice je klíčovým ukazatelem pro posouzení, zda je daná investice zisková. Často se setkáváme s jednoduchým výpočtem, který porovnává zisk s investicí. Tento přístup, ačkoliv základní, nemusí plně odrážet reálnou situaci a může vést k nepřesným závěrům.

Zjednodušený výpočet (hrubá výnosnost):

Základní vzorec pro výpočet hrubé výnosnosti je jednoduchý:

Hrubá výnosnost = (Čistý roční zisk / Celková investice) * 100 %

Například, pokud investice do nemovitosti činí 4 000 000 Kč a roční čistý zisk z pronájmu je 200 000 Kč, pak hrubá výnosnost je 5 %.

Proč hrubá výnosnost nestačí:

Tento výpočet nezahrnuje všechny náklady spojené s investicí. Při pronájmu nemovitosti to jsou například:

• Náklady na údržbu: Opravy, údržba, čištění a další servisní práce snižují konečný zisk.
• Daně: Dlouhodobé daně z nemovitostí, daň z příjmu z pronájmu a další daně.
• Poplatky: Poplatky za správu nemovitosti, poplatky za služby spojené s pronájmem.
• Úroky z hypotéky: Pokud je nemovitost financována hypotékou, je nutné odečíst úrokové platby.
• Administrativní náklady: Čas strávený správou pronájmu a další administrativní úkony.
• Riziko prázdné budovy: Možnost, že nemovitost bude delší dobu neobsazená.

Výpočet skutečné výnosnosti (Čistá současná hodnota):

Pro přesnější posouzení je nezbytné zvážit všechny výše zmíněné náklady. V praxi se pro výpočet výnosnosti používá tzv. čistá současná hodnota (NPV). Tento ukazatel zohledňuje časovou hodnotu peněz a všechny náklady i příjmy v průběhu doby trvání investice.

Čistá současná hodnota zahrnuje:

• Současnou hodnotu všech budoucích příjmů z investice.
• Současnou hodnotu všech budoucích nákladů.
• Využití vhodného výpočetního nástroje (např. kalkulačka, software).

Výpočet NPV je složitější a vyžaduje znalost vhodných metod a časové horizonty investice. V tomto případě je vhodné obrátit se na odborníka (např. finančního poradce).

Závěr:

Hrubá výnosnost je jen zjednodušený pohled na investici. Pro komplexní a přesné posouzení výnosnosti je nutné zahrnout všechny relevantní náklady a použít metody, jako je čistá současná hodnota. Pouze tak získáte realistický obraz o potenciálu a riziku dané investice.