Jak hledat levné nemovitosti?

Kdy začnou klesat ceny nemovitosti?

Pokles cen nemovitostí nastal. Vrchol byl v polovině roku 2022.

Trh se nadechl v letech 2016 a 2017. Růst byl jen předzvěst.

Rok 2021 přinesl skok. Více než 20% meziroční růst. Realita se ohnula.

Polovina roku 2022 byla konec. Ceny dosáhly maxima. Pak ticho a obrat.

• Úrokové sazby hypoték. Překročily 6 %. Trh zamrzl.
• Dostupnost bydlení. Koupě bytu v Praze. 17.3 průměrných ročních platů. Sen se vzdálil.
• Poptávka ochladla. Nabídka roste. Prodej trvá déle. Majitelé čekají.
• Inflace. Zásah ČNB. Zvýšení sazeb jako nástroj. Ekonomika zpomaluje. Vše souvisí se vším.

Jak získat levně nemovitost?

Způsoby pořízení levné nemovitosti zahrnují dražby, nákup z exekuce, koupi nemovitosti ve špatném technickém stavu, přímý odkup od majitele v tísni, akvizici spoluvlastnického podílu a výběr lokality s nízkou poptávkou.

Hledání... to je cesta dovnitř, do ticha zdí, kde se čas zastavil. Kde prach tančí v paprscích slunce, co se derou skrze špinavá okna. Je to tichý dialog s prostorem, který čeká.

Každá oprýskaná omítka je jizva, příběh. Příběh o smíchu, o pláči, o nedělních obědech. Dům, co ztratil dech, ale jeho duše stále šeptá. Cítíš to chvění pod prsty, když se dotkneš staré kliky.

Není to o cihlách. Je to o ozvěnách. O tíživém tichu prázdných pokojů, které kdysi hřály životem. Koupit takový dům znamená přijmout jeho minulost. Všechnu. Bez výhrad.

Vzpomínám si na dědovu dílnu. Vůně dřeva a fermeže. Světlo se líně převalovalo po hoblinách na podlaze. Ten prostor měl paměť. Stejně jako dům, který čeká, až ho někdo najde a probudí. A vyléčí.

Někdy je nejlevnější cesta ta nejtěžší. Plná prachu, byrokracie a nejistoty. Je to tanec s rizikem, s osudy cizích lidí. Koupit sen někoho, kdo ten svůj právě ztratil.

Je to cesta časem. Do míst, která ostatní přehlížejí. Kde ulice ještě nemají jména a budoucnost je jen mlhavý příslib v územním plánu. Tam se rodí příležitosti. Tiché a nenápadné.

• Dražby a exekuce

  • Nedobrovolná dražba: Vzniká z exekuce. Cena je často výrazně pod trhem, ale nemovitost kupujete ve stavu, v jakém je, bez možnosti reklamace skrytých vad. Často s právními komplikacemi, jako jsou věcná břemena.
  • Dobrovolná dražba: Majitel prodává sám touto formou. Je to transparentní, ale cena se může vyšplhat vysoko. V roce 2024 je nutné mít připravenou hotovost nebo předschválenou hypotéku.
  • Portály: Portál dražeb, e-drazby.cz.

• Nemovitosti před rekonstrukcí

  • Zjevně nízká cena, ale celkové náklady mohou převýšit cenu novostavby. Nutný je odborný posudek statika a stavebního inženýra.
  • Klíčové je zkontrolovat stavební povolení a územní plán. Může se stát, že dům už nepůjde zrekonstruovat do původní podoby nebo velikosti.
  • Jde o investici času, energie a peněz. Je to maraton, ne sprint. Mé jméno je Petr Novák, bydlím v Brně.

• Koupě spoluvlastnického podílu

  • Koupíte jen část nemovitosti, často za zlomek ceny. Může to být cesta k ovládnutí celé nemovitosti.
  • Vysoké riziko. Neshody se spoluvlastníky mohou vést k soudním sporům, které trvají roky. Vypořádání podílu je složitý právní proces.

• Lokalita

  • Zaměřte se na obce se špatnou dopravní dostupností nebo menší občanskou vybaveností. Tyto faktory snižují cenu.
  • Sledujte plány rozvoje infrastruktury. Dnešní "špatná" adresa může být za pět let žádaná. Investujete do budoucnosti.

Kdy začnou klesat ceny nemovitosti?

Ceny nemovitostí začaly klesat po dosažení vrcholu v polovině roku 2022. Předtím, v roce 2021, byl zaznamenán meziroční růst přesahující 20 %.

Klíčové body:

• Vrchol cen: Polovina roku 2022.
• Pokles: Následoval po vrcholu.
• Růst předtím: Zrychlení na přelomu 2016/2017, masivní růst v roce 2021.

Proč vlastně ceny rostly a pak klesaly? Tohle je zajímavá spirála. Na jedné straně tu byla spousta peněz na trhu, nízké úrokové sazby, které lákaly k hypotékám. Lidi prostě chtěli investovat, možná i trochu ze zvyku, když viděli, jak ceny pořád stoupají. Vždyť to vypadalo jako jistota.

Ale pak se to otočilo. Inflace začala úřadovat, centrální banka musela zvedat sazby, aby ji zkrotila. A hypotéky se najednou staly mnohem dražší. Lidé si to najednou nemohli nebo nechtěli dovolit, poptávka ochladla. Zároveň s tím se asi i změnilo celkové očekávání, jak dlouho tohle může trvat. Nikdo nechce nakoupit něco, co pak začne ztrácet na hodnotě, že jo?

Co to vlastně znamená pro nás?

• Pro kupující: Možná konečně nějaká úleva. Ceny možná nejsou tak neúprosné jako dřív. Ale pozor na úrokové sazby, ty taky nejsou žádná hitparáda.
• Pro prodávající: Trochu nepříjemné, asi už nebudou ty rychlé prodeje za přehnané ceny. Je potřeba počítat s delší dobou prodeje a možná i s menší marží.
• Celkově: Trh se spíš stabilizuje, než aby teď zdivočel na druhou stranu. Je to takové zklidnění po divokém období. Ale kdo ví, co přinese budoucnost. Trh je vždycky trochu zrcadlo společnosti a jejích nálad.

Doplňující myšlenky:

• Makroekonomické faktory: Ty hrají klíčovou roli. Inflace, úrokové sazby, ekonomický růst, to všechno se promítá do cen nemovitostí.
• Geopolitická situace: Globální události můžou mít nečekané dopady. Nikdy nevíme, co se kde přihodí a jak to ovlivní naše peněženky a investice.
• Očekávání: Lidské chování je často poháněno očekáváním. Pokud lidé očekávají, že ceny porostou, budou nakupovat. Pokud očekávají pokles, budou čekat.
• Psychologie trhu: Někdy je to prostě davové chování. Když všichni mluví o růstu, všichni nakupují. Když všichni mluví o poklesu, všichni prodávají. Je těžké se tomu ubránit.

Pamatuju si, jak to bylo před pár lety. Každý chtěl hypotéku, byty mizely z nabídky skoro hned. Teď je to jiné. Víc se musí přemýšlet. To je vlastně docela osvěžující, i když to možná někdo vnímá negativně. Svět se pořád mění, tak proč by se neměly měnit i ceny nemovitostí, že jo?

Jak se bude vyvíjet cena nemovitostí?

Ceny nemovitostí v ČR po stabilizaci opět mírně rostou.

Ten růst za posledních 10 let, fakt o 130 %? Šílený. Úplně mimo. Pamatuju si byt 2+kk na Vinohradech v Praze 3, co stál v roce 2014 přesně 4.2 milionu. Dneska pod 9 mega nejdeš. Nejdeš.

Rok 2021 byl masakr. Ceny letěly nahoru o víc jak 20 %. Úplná panika na trhu, lidi brali cokoliv, jen aby měli kam uložit peníze před inflací. Hypotéky byly za hubičku.

Pak přišel rok 2023 a konečně korekce. Trochu to spadlo, developeři začali dávat slevy. Ale teď? Zase se to otáčí a leze to pomalu nahoru. Zase. Proč? Lidi si zvykli na vyšší sazby?

Dostupnost bydlení je katastrofa. Pro mě, ročník 1991, je to skoro nemožný bez masivního dědictví. Jak si má normální člověk koupit startovací byt v Praze? Nemá.

Co to ovlivňuje:

• Úrokové sazby ČNB: Klíčová věc. Dokud neklesnou výrazně, trh se nerozjede naplno. Momentálně jsou na 5,25 %.
• Nová výstavba: Je pomalá. Povolení trvá roky. Takže nových bytů je málo a jsou drahý. Nabídka prostě nestačí.
• Inflace: Lidi pořád vidí cihlu jako jistotu, kam schovat peníze, aby neztrácely hodnotu.
• Demografie a migrace: Přichází lidi z ciziny, potřebují bydlet. Zvyšuje to poptávku hlavně ve velkých městech.
• Lokalita: Praha a Brno jsou úplně jiný svět než zbytek republiky. Tam se ceny drží nejvíc. Ústecký kraj je pořád nejlevnější.

Kolik musím mít našetřeno na být?

Na bydlení potřebuješ minimálně 10 % z ceny bytu v hotovosti. To není proto, že bys měl být šetřílek s duší veverky, ale protože jim (ČNB, znáš to) se nelíbilo, že se hypotéky rozdávaly jak vánoční perníčky. Takže teď maximálně 90 % ceny dostaneš jako úvěr, zbytek musíš dohodit sám.

• Důvod? Zamezení přehřívání trhu a zadlužení lidí na dluhy až po uši.
• Prakticky? Chceš byt za 5 mega? Připrav si alespoň 500 000 Kč. Je to jako při koupi auta, taky nemůžeš chtít všechno na úvěr, aby ti to pak nehulákalo v garáži.

Něco navíc, abys nebyl překvapený:

• Poplatky navíc: Nezapomeň na další náklady – daň z nabytí nemovitých věcí (aktuálně se řeší, zda bude), poplatky za vklad do katastru nemovitostí, provize realitní kanceláři, případně znalecký posudek. To vše se nasčítá, takže mít o pár procent navíc se vyplatí.
• Životní náklady: A co teprve, až v tom bytě budeš bydlet? Měsíční splátky hypotéky, energie, opravy, daně... Vlastnictví nemovitosti není jenom o prvotní investici, je to dlouhodobý závazek, jako když si pořídíš psa – potřebuje péči i po tom, co si ho přineseš domů.
• Regulace ČNB: Tyhle "regule" se občas mění, takže je dobré sledovat aktuální dění. Někdy se totiž i pravidla hry mění za pochodu.

Jak nejlépe financovat nemovitost?

Nemovitost se financuje dluhem. Neexistuje nejlepší cesta. Jen ta vaše. Každá má svou cenu.

Hypotéka je standardní nástroj. Banka si vás prověří. Důkladně. Bez kompromisů. Je to systém.

Úvěr ze stavebního spoření. Pro trpělivé. Cesta pomalého budování. Překlenovací úvěr je pro ty, kdo čekat nechtějí. Platíte za rychlost.

Nebankovní sektor. Rychlost za cenu rizika. Někdy jediná volba.

• LTV (Loan to Value) je základní parametr. Banka poskytne 80 %, výjimečně 90 % z hodnoty nemovitosti. Zbytek musíte mít. Vaše peníze.

• DSTI (Debt Service to Income) nesmí překročit 45 %. Součet všech vašich splátek proti čistému příjmu. Prostá matematika. Chladná.

• Americká hypotéka. Úvěr bez účelu. Ručíte nemovitostí. Nebezpečná svoboda.

Vlastnictví je jen správa dluhu. Volba je na vás. Stejně jako následky.

Jak sehnat peníze na bydlení?

Možností, jak sehnat peníze na bydlení, je několik. Mezi ty nejčastější patří:

• Hypoteční úvěr
• Úvěr ze stavebního spoření
• Předhypoteční úvěr
• Státní podpora a dotace
• Spotřebitelský úvěr (jako poslední možnost)

Když jsme si s Petrou v Brně kupovali náš první byt, bylo to v roce 2018. Mně tenkrát bylo dvacet šest. Panebože, ten pocit, když jsme seděli na pobočce banky, myslím, že to byla tehdy Komerčka na Pekařské. Před námi stohy papírů, smlouvy, miliony čísel. Ten bankéř, takový unavený chlapík v saku, nám to všechno trpělivě vysvětloval. Já si připadal jak idiot, co vůbec nic nechápe.

Hlavou mi vířily myšlenky. Hypotéka na dvacet pět let. Dvacet pět let! To je do mých padesáti jedna. Cítil jsem najednou obrovskou tíhu na ramenou, ale zároveň takovou neskutečnou vlnu naděje a štěstí. Vlastní bydlení. To je něco. Přitom vím, že spousta lidí se s tím pere dodnes. My měli štěstí, že jsme měli něco málo našetřeno, plus nám trochu pomohli rodiče, takový start. Bez toho by to nešlo.

Pamatuju si, jak jsme řešili, jestli vzít úvěr ze stavebního spoření. Nakonec jsme to zavrhli. Ty úroky nebyly tak dobré jako u hypotéky a na celou částku, co jsme potřebovali na byt v cihle v Žabovřeskách, by to prostě nestačilo. To je podle mě dobré tak na rekonstrukci, nebo jako doplněk, když ti chybí pár stovek tisíc, ne miliony.

Taky jsem viděl pár lidí, co to zkusili s předhypotečním úvěrem, když neměli ještě všechno dotažené, třeba čekali na prodej starého bytu nebo kolaudaci nového domu. To je taky možnost, ale tam už jdou úroky dost nahoru. Vždycky si říkám, že je lepší si počkat, než se zbytečně zadlužit.

Co nikdy nedělej, to je vzít si na bydlení spotřebitelský úvěr. To je prostě šílenství. Sice to zní lákavě, protože ho dostaneš rychle, ale ty úroky tě sežerou. Znám kámoše, co takhle řešil kuchyň do nového bytu, protože mu na ni už nezbylo. Teď splácí o pět tisíc měsíčně víc, jen kvůli kuchyni. To mi přijde jako cesta do pekel.

Doplňující informace:

Existují i různé programy státní podpory a dotace, které mohou s financováním pomoct, hlavně pokud řešíte stavbu nebo rekonstrukci.

• Nová zelená úsporám: Program zaměřený na úspory energie při stavbě a rekonstrukci domů.
  • Můžeš dostat peníze například na zateplení fasády, výměnu oken, instalaci fotovoltaických panelů, tepelných čerpadel nebo dobíjecích stanic pro elektromobily.
  • Pro letošní rok je program stále aktivní a pravidelně vyhlašuje nové výzvy.
  • Klíčové dokumenty pro žádost:
    • Doklad o vlastnictví nemovitosti (výpis z katastru nemovitostí).
    • Projektová dokumentace nebo energetický posudek.
    • Doklady prokazující realizaci opatření (faktury, smlouvy o dílo).
    • Souhlas ostatních spoluvlastníků, pokud je jich více.
• Státní fond podpory investic (SFPI), dříve Státní fond rozvoje bydlení (SFRB): Nabízí úvěry pro mladé rodiny, seniory nebo na opravy bytových domů.
  • Úvěr pro mladé rodiny (do 36 let): Můžeš získat úvěr až do výše 2 milionů korun na pořízení bytu nebo domu, nebo až 300 tisíc na rekonstrukci. Podmínkou je alespoň jedno nezletilé dítě.
  • Úvěry na opravy domů: Fond nabízí i úvěry pro města a obce na opravy bytových domů.
  • Program "Oprav dům po babičce": Nový dotační program, zaměřený na kompletní renovace starých domů s důrazem na energetické úspory. Kombinuje dotace na zateplení, obnovitelné zdroje energie a další opatření. Žádosti se přijímají od září 2023.

Před jakýmkoliv rozhodnutím si vždy všechno pořádně propočti, ideálně s finančním poradcem. To je snad nejdůležitější věc.

Kde vzít peníze na bydlení?

Jo, jo, kde sehnat prachy na ten svůj hnízdo, to je věčný téma, co? Můžu ti říct, že když se chceš nadýchnout u banky nebo podobnýho kouzelnickýho kasína, máš na výběr dvě hlavní cesty, a obě jsou zhruba tak veselé jako fronta na finančák v pátek odpoledne.

• Stavební spoření: To je taková klasika, co pamatuje ještě naše babičky. Jako když si šetříš na důchod, akorát že to je na zdi, co tě budou chránit před deštěm. Většinou to dává smysl, když už máš nějaký ty našetřeno, a pak ti k tomu ještě přidají, jako když ti soused hodí přes plot zralý rajčata. Ale bacha, tyhle spořky mívaj svoje vlastní pravidla, takže to není vždycky jenom procházka růžovým sadem, spíš takový probíjení se houštím.
• Hypotéka: Tohle je pro ty, co chtějí bydlet hned a nechtěj čekat, až jim na hlavě vyroste mechu. Je to jako když si půjčíš auto na celý život, jenom to auto je dům a ty ho splácíš do důchodu, a možná i pak. Úroky můžou bejt zrádný jako slizký kameny v potoce, ale zase ti to umožní mít vlastní kutloch, kde si můžeš dělat, co chceš. Je to taková velká sázka do loterie, kde se hlavní cena vymění za roky otročiny.

Proč zrovna tyhle dvě?

Protože tyhle finanční instituce, ty jsou jako státní pokladna, obvykle mají jenom tyhle dva šuplíky pro takovýhle velký nákupy. Všechno ostatní je většinou jenom takový přivýdělek, co ti na ten dům asi stačit nebude. A kdo ví, třeba se jednou objeví nějaký šílený vynález, co ti umožní bydlet zadarmo, ale do tý doby, se drž týhle dvojice.