Jak se počítá výnos z pronájmu?

Jak si spočítat skutečný výnos z pronájmu nemovitosti? Nepodléhejte iluzím!

Mnozí touží po pasivním příjmu z pronájmu nemovitosti. Představují si slušné měsíční příjmy, ale často opomíjejí důležitý faktor: skutečný výnos. Pouhý nájemné vám o skutečné rentabilitě investice mnoho neřekne. Je potřeba se ponořit do detailů a provést důkladný výpočet. Tento článek vám ukáže, jak na to, abyste se vyhnuli zklamáním a investovali s otevřenými očima.

Začněme s hrubým výnosem:

Prvním krokem je určení vašeho hrubého ročního výnosu. Ten spočítáte jednoduše vynásobením měsíčního nájemného počtem měsíců v roce (obvykle 12).

Důležitý je ale čistý výnos:

Hrubý výnos je jen začátek. Skutečný obrázek získáte až po odečtení všech nákladů spojených s nemovitostí. Sem patří:

• Náklady na údržbu a opravy: Zahrňte jak běžnou údržbu (čištění, drobné opravy), tak i větší opravy, které se mohou objevit nečekaně (např. porucha bojleru, oprava střechy). Je rozumné si vytvořit rezervní fond pro nečekané výdaje.
• Poplatky za správu: Pokud využíváte služby správy nemovitostí, zahrňte i tyto náklady.
• Daně: Nezapomeňte na daň z nemovitosti, případně i další daně související s pronájmem.
• Pojistné: Pojištění nemovitosti proti škodám je nezbytností.
• Náklady na inzerci: Náklady spojené s vyhledáváním nových nájemníků.
• Náklady na hypotéku (pokud je nemovitost financována hypotékou): Zahrňte splátky hypotéky, úroky a poplatky.
• Prázdninové období: Zvažte období, kdy nemovitost zůstane neobsazená a zohledněte ztrátu nájemného v kalkulaci.
• Administrativní náklady: Čas strávený s nájemníky, komunikace, vyúčtování atd. – lze zahrnout i odhad hodinové sazby za vaši práci.

Výpočet čistého ročního výnosu:

Od hrubého ročního výnosu odečtěte všechny výše uvedené náklady. Výsledkem bude váš čistý roční výnos.

Výpočet výnosového procenta:

Tento krok určuje rentabilitu vaší investice. Čistý roční výnos vydělte celkovou investiční cenou (kupní cena + veškeré náklady spojené s pořízením nemovitosti, včetně poplatků realitní kanceláři, právních poplatků atd.) a vynásobte stem. Výsledkem je výnosové procento.

Příklad:

Představme si nemovitost s hrubým ročním výnosem 180 000 Kč a celkovými ročními náklady 80 000 Kč (včetně hypotéky). Čistý roční výnos je tedy 100 000 Kč. Pokud byla celková investiční cena 1 500 000 Kč, výnosové procento je (100 000 / 1 500 000) * 100 = 6,67%.

Závěr:

Výpočet výnosu z pronájmu není jen jednoduché odečtení nákladů od příjmů. Je důležité zahrnout všechny relevantní položky a získat tak realistický obraz o rentabilitě vaší investice. Pouze tak se můžete vyhnout zklamáním a učinit informované rozhodnutí. Nezapomínejte, že výnosové procento je klíčový ukazatel pro posouzení, zda se vám investice do pronájmu skutečně vyplatí.