Jak spočítat výnos z nájmu?

Jak skutečně spočítat výnos z nájmu a vyhnout se zklamání

Výpočet výnosu z nájmu se na první pohled zdá jednoduchý: vezmete roční nájemné, vydělíte ho pořizovací cenou nemovitosti a vynásobíte stem. Výsledek? Hrubý výnos, často prezentovaný jako lákavé procento. Jenže tato jednoduchá formule skrývá řadu úskalí a může vést k nerealistickým očekáváním. Tento článek vám ukáže, jak spočítat výnos z nájmu komplexněji a realisticky, abyste se vyhnuli nepříjemným překvapením.

Začněme s tím, co je hrubý výnos:

Ano, dělení ročního nájemného pořizovací cenou a vynásobení stem vám dá hrubý výnos. Pokud například pronajímáte byt za 15 000 Kč měsíčně (180 000 Kč ročně) a jeho pořizovací cena byla 3 000 000 Kč, váš hrubý výnos je 6 %. To vypadá lákavě, ale je to jen začátek.

Co hrubý výnos nezahrnuje a proč je důležité jít hlouběji:

Hrubý výnos ignoruje klíčové faktory, které výrazně ovlivňují skutečný zisk z investice do nemovitosti. Mezi ně patří:

• Náklady na provoz: To zahrnuje poplatky za správu domu, vodu, teplo, elektřinu (pokud je v nájmu), poplatky za odpad a pojištění. Tyto náklady se liší podle typu nemovitosti a lokality.
• Náklady na údržbu a opravy: Neočekávané opravy, jako je výměna spotřebičů, oprava střechy či rozvodů, mohou být finančně náročné. Je důležité si vytvořit finanční rezervu na tyto neočekávané události.
• Daně: Z příjmů z pronájmu se platí daň z příjmů fyzických osob. Její výše závisí na vašich celkových příjmech a uplatněných odpočtech.
• Prázdná období: Nemovitost nemusí být trvale pronajatá. Zohledněte pravděpodobnost prázdných období mezi nájemníky a jejich dopad na váš výnos.
• Poplatky realitní kanceláři: Pokud využíváte služby realitní kanceláře k hledání nájemníků, zahrňte i tyto poplatky do výpočtu.
• Hypotéka (je-li použita): Pokud jste na nemovitost vzali hypotéku, je nutné započítat splátky hypotéky do výpočtu.

Jak spočítat čistý výnos:

Chcete-li získat realistický obraz o výnosnosti investice, musíte vypočítat čistý výnos. Ten se vypočítá odečtením všech výše zmíněných nákladů od hrubého nájemného.

Příklad:

Vrátíme se k bytu za 180 000 Kč ročně. Předpokládejme, že náklady na provoz jsou 30 000 Kč, údržba 10 000 Kč, daně 20 000 Kč a hypotéka 100 000 Kč ročně.

• Hrubý příjem: 180 000 Kč
• Celkové náklady: 160 000 Kč (30 000 + 10 000 + 20 000 + 100 000)
• Čistý příjem: 20 000 Kč

Čistý výnos je pak (20 000 Kč / 3 000 000 Kč) * 100 % = 0,67 %. Tento výsledek je daleko realističtější než hrubý výnos 6 %.

Závěr:

Hrubý výnos je pouze orientační číslo. Pro skutečné posouzení rentability investice do nemovitosti je nezbytné pečlivě vypočítat čistý výnos, který zahrnuje všechny relevantní náklady. Pouze tak se můžete vyhnout zklamání a učinit informované rozhodnutí. Nezapomínejte na neočekávané události a vytvořte si finanční rezervu pro případ nouze.