Jak vypočítat výnosnost nemovitosti?

Jak vypočítat výnosnost nemovitosti a odhalit její potenciál: Hlouběji než jen hrubý výnos

Investice do nemovitostí láká mnoho lidí vidinou stabilního příjmu a zhodnocení majetku. Klíčem k úspěšné investici je ale umět správně posoudit potenciální výnosnost dané nemovitosti. Sice existuje jednoduchý vzorec pro výpočet hrubého výnosu, který vám dá prvotní představu, ale pro realistický obraz o ziskovosti je potřeba jít hlouběji. Tento článek vám ukáže, jak na to.

Hrubý výnos: První krok, ale ne konečný

Jak už bylo zmíněno, hrubý výnos (Gross Rental Yield) se vypočítá podle vzorce:

(Roční nájemné / Náklady na pořízení) x 100

Tento ukazatel vyjadřuje, jaký procentuální výnos získáte z ročního nájemného vzhledem k celkovým nákladům na pořízení nemovitosti. Vysoké číslo na první pohled vypadá lákavě, ale pozor! Hrubý výnos nebere v úvahu žádné další náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti.

Příklad:

Máte byt, který pronajímáte za 12 000 Kč měsíčně. Roční nájemné je tedy 144 000 Kč. Byt jste pořídili za 3 000 000 Kč. Hrubý výnos je (144 000 / 3 000 000) x 100 = 4,8 %.

Proč je hrubý výnos nedostatečný?

Hrubý výnos ignoruje důležité faktory, které ovlivňují skutečnou ziskovost investice:

• Provozní náklady: Platby za správu nemovitosti, opravy, údržbu, pojištění, daň z nemovitosti, a v některých případech i náklady na vodu a energie.
• Volné období: Období, kdy je nemovitost neobsazena a nevytváří žádný příjem.
• Poplatky za zprostředkování: Pokud využíváte realitní kancelář, platíte provizi při pronájmu.
• Daně: Příjmy z pronájmu podléhají zdanění.
• Náklady na financování (hypotéka): Pokud jste si na koupi nemovitosti vzali hypotéku, započítat musíte i úroky.
• Potenciální zvýšení daně z nemovitosti: Změny v legislativě mohou vést ke zvýšení vašich nákladů.

Čistý provozní příjem (NOI) a čistý výnos: Skutečný obraz ziskovosti

Pro získání realistického pohledu na ziskovost nemovitosti je potřeba vypočítat čistý provozní příjem (Net Operating Income – NOI) a následně čistý výnos (Net Rental Yield).

Výpočet NOI:

NOI = Roční nájemné – Roční provozní náklady

Zahrňte do provozních nákladů všechny výše zmíněné faktory (správa, opravy, pojištění, daň z nemovitosti, volné období, poplatky za zprostředkování, atd.).

Výpočet čistého výnosu:

(NOI / Náklady na pořízení) x 100

Příklad (pokračování):

Zůstaňme u našeho bytu. Roční nájemné je 144 000 Kč. Roční provozní náklady (včetně správy, oprav, pojištění a daně z nemovitosti) odhadujeme na 30 000 Kč.

• NOI = 144 000 – 30 000 = 114 000 Kč
• Čistý výnos = (114 000 / 3 000 000) x 100 = 3,8 %

Vidíme, že čistý výnos (3,8 %) je výrazně nižší než hrubý výnos (4,8 %). To ukazuje, jak důležité je brát v úvahu všechny náklady.

Další faktory, které je třeba zvážit:

• Lokalita: Atraktivní lokalita s vysokou poptávkou po pronájmech může znamenat stabilnější příjmy a menší riziko neobsazenosti.
• Stav nemovitosti: Nemovitost v dobrém stavu vyžaduje méně oprav a údržby.
• Potenciál zhodnocení: Kromě příjmu z nájemného zvažte i potenciální zhodnocení hodnoty nemovitosti v budoucnosti.
• Inflace: Zvažte, jak inflace ovlivní vaše náklady a příjmy z pronájmu.

Závěr:

Výpočet hrubého výnosu je užitečný pro prvotní posouzení atraktivity nemovitosti. Pro komplexnější a realističtější pohled je ale nezbytné vypočítat čistý provozní příjem (NOI) a čistý výnos, které zohledňují veškeré provozní náklady. Nezapomeňte také na další faktory, jako je lokalita, stav nemovitosti a potenciál zhodnocení. Pouze tak můžete učinit informované rozhodnutí a maximalizovat své zisky z investice do nemovitosti.

#Hodnota Investice#Kalkulace Výnosu#Výnosnost Nemovitosti