Kdy se nemusí platit daň z nabytí nemovitosti?

Kdy se vyhnete dani z nabytí nemovitosti? Mýty a realita

Daň z nabytí nemovitosti (DNN) je pro mnohé nepříjemnou finanční zátěží. Často se ale tradují mylné informace o jejím uplatnění, které mohou vést k nechtěným finančním ztrátám. Tento článek se zaměří na situace, kdy se DNN skutečně platit nemusí, a ujasní si některé časté omyly.

Mýtus číslo 1: Prodej nemovitosti do 10 let od koupě automaticky osvobozuje od DNN.

Realita: Toto tvrzení je pouze částečně pravdivé. Zjednodušená informace o desetiletém osvobození je zavádějící. Osvobození od DNN při prodeji nemovitosti do deseti let od jejího pořízení je podmíněno využitím veškerého výnosu z prodeje na pořízení nového bydlení. To znamená, že každá koruna získaná prodejem musí být prokazatelně použita na koupi jiné nemovitosti, která bude sloužit k bydlení. Pouhé poukázání na to, že se chystáte koupit nové bydlení nestačí. Finanční úřad bude vyžadovat důkazy o provedení transakce a o tom, že celý výtěžek byl použit na tento účel.

Co se přesně považuje za “nové bydlení”?

“Novým bydlením” se rozumí jakákoliv nemovitost, která bude sloužit jako trvalé bydlení pro prodávajícího. Může se jednat o:

• Rodinný dům: Ať už novostavba, nebo starší dům.
• Byt: V panelovém domě, cihlové novostavbě, či v rekonstruovaném objektu.
• Bytový dům (v případě podílového spoluvlastnictví): Jedná se o vlastní podíl na bytovém domě, který slouží k bydlení.

Důležité detaily, které je potřeba brát v úvahu:

• Důkazní břemeno: Důkazní břemeno o využití celého výnosu leží na prodávajícím. Je proto nezbytné si pečlivě archivovat veškeré doklady – kupní smlouvy, výpisy z účtu a další důležité dokumenty.
• Časové omezení: Pořízení nového bydlení by mělo proběhnout v rozumné lhůtě po prodeji stávající nemovitosti. Finanční úřad může zkoumat, zda mezi prodejem a koupí nebyla příliš dlouhá prodleva.
• Další výdaje: Náklady spojené s prodejem (např. provize realitním makléřům) či s pořízením nového bydlení (např. notářské poplatky) se do výpočtu nezahrnují.
• Nejde o automatické osvobození: I při splnění všech podmínek je nutné požádat finanční úřad o osvobození od daně a předložit mu veškeré potřebné doklady.

Závěr:

Osvobození od daně z nabytí nemovitosti není automatické a vyžaduje pečlivou přípravu a dodržení striktních podmínek. Nedostatečná dokumentace nebo nejasnosti v transakci mohou vést k dodatečnému zdanění. Před prodejem nemovitosti je proto vhodné konzultovat situaci s daňovým poradcem, který pomůže vyhnout se potenciálním problémům a zajistí správný postup.