Jak zjistit, zda je nemovitost v exekuci?

Jak zjistit zda je nemovitost v exekuci: Katastr vs Czech POINT

Před pořízením nového bydlení nebo podpisem smluv riskujete finanční ztráty, pokud opomenete prověřit právní stav daného objektu. Znalost správného postupu ověření právních vad chrání vaše investice před zablokováním bankovních prostředků. Zjistěte přesný postup kontroly listu vlastnictví k ochraně svých peněz.

Jak zjistit, zda je nemovitost v exekuci přes veřejné registry?

Zda je nemovitost v exekuci, nejrychleji zjistíte online ověřením v katastru nemovitostí nebo v Centrální evidenci exekucí. Ověření právního stavu domu či pozemku může souviset s mnoha faktory a je klíčovým krokem před podpisem jakékoliv kupní smlouvy. Základní nahlížení do katastru je bezplatné, avšak pro detailní prověření skrytých dluhů majitele je nutné kombinovat data z více oficiálních registrů.

Zkušenosti z realitního trhu ukazují, že spoléhat se pouze na jeden zdroj informací se nevyplácí. Okolo 40-60% rizikových případů v oblasti exekucí vykazuje časovou prodlevu mezi doručením exekučního příkazu a jeho reálným zápisem do listu vlastnictví. To znamená, že v momentě nahlížení do katastru může být exekuce již právně rozběhnutá, aniž by na nemovitosti svítila plomba. Proto je důležité pochopit, jak oba registry fungují a kolik za oficiální výpisy zaplatíte.

Katastr nemovitostí: První krok k odhalení právních vad

Katastr nemovitostí slouží jako primární evidence, kde jsou zapsána veškerá věcná práva, zástavy i exekuční příkazy vázající se ke konkrétní budově či parcele. V bezplatné online aplikaci Nahlížení do KN okamžitě uvidíte, zda je nemovitost v exekuci prostřednictvím upozornění neboli plomby či poznámky o nuceném prodeji.

Pro získání stoprocentní jistoty však pouhý náhled na obrazovku počítače nestačí. Je nutné si pořídit plnohodnotný Výpis z katastru nemovitostí, označovaný jako list vlastnictví (LV). V něm, konkrétně v části B, naleznete jméno skutečného vlastníka, a v nejdůležitější části C pak veškerá omezení vlastnického práva. Právě zde exekutoři zapisují exekuční zástavní práva či dražební vyhlášky. Oficiální elektronický výpis pořízený dálkovým přístupem vyjde standardně na 50 Kč za každou stránku formátu A4. ^[2]

Kde a za kolik získat oficiální list vlastnictví?

Pokud dáváte přednost osobnímu vyřízení nebo potřebujete papírový dokument s kulatým razítkem, máte několik možností. Oficiální výpisy zpoplatňují státní instituce podle jasně daného sazebníku: Katastrální úřad: Zaplatíte správní poplatek 100 Kč za každých započatých 20 měrných jednotek (parcel, budov, bytů) v rámci jednoho území. Pobočky Czech POINT: Výpis na poště nebo obecním úřadě stojí 100 Kč za první stránku a 50 Kč za každou další stranu.

Notářské kanceláře: Za ověřený výpis účtují 100 Kč za prvních 20 měrných jednotek, přičemž každých dalších započatých 20 jednotek stojí 100 Kč.^[5] Nákup nemovitosti se zatíženým listem vlastnictví je obrovské riziko. Většina kupujících, které jsem během své praxe potkal, vůbec netušila, že pouhá přítomnost plomby může zablokovat převod peněz v bance.

Centrální evidence exekucí: Jak prověřit samotného majitele

Centrální evidence exekucí (CEE) doplňuje skládačku informací z druhé strany, protože nesleduje nemovitosti, ale konkrétní osoby. Tento registr provozuje Exekutorská komora ČR a obsahuje všechny aktuálně vedené a dosud neukončené exekuce na fyzické i právnické osoby v České republice.

Před podpisem rezervační smlouvy na dům důrazně doporučuji jak zjistit exekuci majitele nemovitosti podle jména a data narození, ideálně podle rodného čísla nebo IČO. V CEE totiž uvidíte i dluhy, které na katastr teprve dorazí. Každé jednotlivé nahlédnutí do databáze a zobrazení detailu je zpoplatněno částkou 60 Kč. Na poště zaplatíte za ověřený papírový výpis z CEE 50 Kč za každou stránku.^[7] V databázi však chybí údaje o věřiteli a celková dlužná částka - je zde uvedena pouze původní jistina, která často tvoří jen zlomek reálného dluhu s úroky.

Proč katastr nemovitostí někdy exekuci neukáže?

Tento moment překvapuje nejvíce lidí. Exekutor po zahájení řízení nejprve vydá generální inhibitorium, které dlužníkovi zakazuje nakládat s veškerým majetkem. Doručení tohoto příkazu na katastrální úřad a samotný zápis do systému však trvá několik dní. Během tohoto okna je list vlastnictví čistý, ale majitel již nesmí dům prodat. Pokud v této době podepíšete smlouvu a pošlete zálohu, katastr převod vlastnictví zamítne a vy přijdete o peníze. Sám jsem zažil situaci, kdy čistý list vlastnictví během pátečního odpoledne vystřídala v pondělí ráno masivní exekuce.

Srovnání registrů pro ověření exekuce

Katastr nemovitostí

1. Základní nahlížení je zdarma, kompletní elektronický list vlastnictví stojí 50 Kč za stranu
2. Zápis exekuce se může objevit s několikadenním zpožděním od jejího faktického nařízení
3. Eviduje konkrétní parcely, budovy a byty a jejich právní zatížení
4. Existenci exekučního zástavního práva, plombu, dražební vyhlášky a věcná břemena

Centrální evidence exekucí (CEE)

1. Každé vyhledávání nebo zobrazení detailu exekuce je zpoplatněno částkou 60 Kč
2. Neobsahuje exekuce vedené finančními úřady, zdravotními pojišťovnami ani soudy
3. Eviduje konkrétní osoby (fyzické i právnické) a jejich exekuční řízení
4. Počet běžících exekucí, jméno exekutora, datum nařízení a výši původní jistiny

Hana a nákup bytu v Brně: Skryté riziko čistého katastru

Hana, učitelka z Brna, plánovala koupit starší byt a chtěla mít jistotu, že nenaletí podvodníkům. Na internetu si bezplatně vyhledala daný byt v katastru nemovitostí a list vlastnictví byl zcela bez záznamů.

Při podpisu rezervační smlouvy trvala na tom, že chce vidět i výpis z Centrální evidence exekucí na prodávajícího. Majitel se začal vymlouvat, že je to zbytečné vyhazování peněz a že spěchá na zálohu.

Hana se nenechala odbýt a na pobočce Czech POINT si výpis za poplatek pořídila sama. Zjistila, že na majitele byly pouhé tři dny předtím nařízeny dvě exekuce v celkové hodnotě původní jistiny přesahující milion korun.

Díky své neústupnosti Hana včas odstoupila od koupě, zachránila si celoživotní úspory a potvrdila si, že čistý katastr v sobě může skrývat čerstvě nařízené dluhy, které do systému ještě nestihly propadnout.