Jak se počítá výnosové procento?

Jak si spočítat výnosové procento z nemovitosti: Více než jen hrubý zisk

Výnosové procento (někdy též nazývané jako míra rentability) je klíčový ukazatel pro investory do nemovitostí. Umožňuje objektivně porovnat různé investiční příležitosti a zjistit, jak efektivně daná nemovitost generuje zisk. Není ale jen o hrubém příjmu z nájmů – pro realistické posouzení je nutné zohlednit všechny náklady. Pojďme se krok za krokem podívat, jak se výnosové procento vypočítá.

Klíčové je rozlišovat mezi hrubým a čistým výnosem. Hrubý výnos jednoduše představuje roční nájemné bez odečtení jakýchkoli nákladů. Tento ukazatel je sice snadno spočítatelný, ale pro skutečné zhodnocení investice je naprosto nedostatečný. Skutečný obraz nám poskytne až čistý výnos, který zohledňuje všechny výdaje spojené s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti.

Výpočet čistého výnosového procenta probíhá ve třech krocích:

1. Stanovení čistého ročního příjmu: Z celkového ročního příjmu z nájmů odečteme všechny náklady. Tyto náklady zahrnují:

   • Daně z nemovitosti: Obecní a případně i státní daně.
   • Poplatky za správu: Pokud využíváte služby správcovské firmy.
   • Údržba a opravy: Opravy běžného charakteru, úklid společných prostor (v případě bytového domu), případné větší opravy.
   • Pojistné: Pojištění nemovitosti proti škodám.
   • Prázdná období: Pokud nemovitost nebyla celoročně pronajata, je nutné zohlednit i dobu, kdy generovala nulový příjem. To se dá vyřešit například průměrováním měsíčního příjmu za celé období.
   • Ostatní náklady: V závislosti na konkrétní nemovitosti mohou zahrnovat např. náklady na energie (pokud je hradí vlastník), poplatky za odpady, úroky z hypotečního úvěru (pokud je nemovitost financována hypotékou). Je důležité započítat všechny pravidelné výdaje.

2. Výpočet poměru čistého příjmu k investiční hodnotě: Čistý roční příjem z bodu 1 vydělíme celkovou kupní cenou nemovitosti. Tato cena zahrnuje nejen samotnou kupní cenu, ale i veškeré náklady spojené s akvizicí, jako jsou například poplatky realitní kanceláři, notářské poplatky, poplatky za katastrální úřad.

3. Výpočet výnosového procenta: Výsledek z bodu 2 vynásobíme stem (%).

Příklad:

Představme si nemovitost zakoupenou za 2 000 000 Kč. Roční nájemné činí 180 000 Kč. Celkové roční náklady (daně, poplatky, údržba, atd.) jsou 60 000 Kč.

1. Čistý roční příjem: 180 000 Kč – 60 000 Kč = 120 000 Kč
2. Poměr čistého příjmu k investiční hodnotě: 120 000 Kč / 2 000 000 Kč = 0,06
3. Výnosové procento: 0,06 * 100% = 6%

Výnosové procento této nemovitosti je tedy 6%. Tento údaj je klíčový pro posouzení rentability investice a porovnání s jinými nemovitostmi. Pamatujete si, že čím vyšší výnosové procento, tím ziskovější je investice. Ale vždy je nutné komplexně zvážit i další faktory, jako je například lokalita, riziko a dlouhodobý potenciál zhodnocení.