Jak zjistit, kolik má být m2?

Jak zjistit kolik má byt m2? Přehled dokumentů

Znalost přesné výměry nemovitosti předchází zbytečným finančním ztrátám a sporům při koupi či prodeji. Správné určení podlahové plochy ovlivňuje cenu i výši poplatků. Zjistěte, které dokumenty obsahují oficiální a závazné údaje o metrech čtverečních vašeho bytu, a ověřte si, jak zjistit kolik má byt m2.

Jak zjistit, kolik má byt m2: Průvodce oficiálními dokumenty

Přesnou rozlohu nemovitosti v metrech čtverečních nelze vždy stoprocentně určit pouze odhadem od oka. Zjistit, kolik má byt m2, lze nejspolehlivěji z oficiálního dokumentu zvaného prohlášení vlastníka výměra bytu, který je bezpečně uložen v katastru nemovitostí a obsahuje závazné rozměry každé místnosti.

Při koupi své první nemovitosti jsem slepě věřil údaji v inzerátu, který uváděl lákavých 74 metrů čtverečních. Realita mě však tvrdě zasáhla hned při podpisu kupní smlouvy. Oficiální dokumenty totiž ukázaly, že samotný byt má pouze 65 metrů čtverečních. Zbytek tvořil balkon a sklepní kóje, které makléř protiprávně připočítal k vnitřní ploše. Tato drahá zkušenost mě naučila, že v realitách se vyplácí věřit pouze ověřeným číslům a papírům.

Pokud chcete získat tento klíčový dokument online, stačí navštívit dálkový přístup Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Získání elektronické kopie ze sbírky listin podléhá správnímu poplatku ve výši 50 Kč za každou naskenovanou stránku formátu A4. Většinou se celková částka za kompletní listinu u průměrného bytového domu pohybuje v řádu několika stovek korun, což je zanedbatelná investice v porovnání s rizikem, že přeplatíte statisíce za fiktivní metry a nevíte, jak zjistit plochu bytu v katastru.

Není metr jako metr: Rozdíly mezi podlahovou, obytnou a užitnou plochou

Pojmy popisující výměru nemovitostí mohou být pro laika matoucí, protože každý z nich vyjadřuje odlišný způsob měření interiéru. Otázka správného vymezení plochy může být spojena s mnoha různými faktory, a proto je nutné striktně rozlišovat mezi zákonnými definicemi, abyste přesně věděli, za co vlastně platíte.

Podle platného vládního nařízení se podlahová plocha bytu definice počítá jako půdorysný rozměr všech vnitřních prostor vymezený vnitřním lícem obvodových stěn. Do tohoto čísla se tedy plně započítávají i plochy všech vnitřních příček, nosných sloupů, komínů nebo prostor schované pod vestavěnými skříněmi a vanou. Naproti tomu obytná plocha zahrnuje výhradně místnosti, které splňují hygienické standardy pro celoroční bydlení, mají přímé denní světlo, větrání a dosahují velikosti minimálně 8 metrů čtverečních.

Slyšel jsem od desítek klientů, jak byli překvapeni, když jim bankovní odhadce snížil cenu bytu kvůli špatně započítanému balkonu. Lidé si často neuvědomují, že tloušťka vnitřních sádrokartonových příček může u většího bytu ubrat klidně 2 až 3 metry čtvereční z reálně využitelného prostoru. Znalost těchto rozdílů vám poskytne obrovskou výhodu při vyjednávání o ceně.

Jak se počítají m2 v podkroví a specifických prostorech

Výpočet celkové výměry u specifických architektonických prvků, jako jsou zkosené stropy v půdních bytech, má svá velmi striktní legislativní pravidla. Výsledná obytná plocha se v těchto prostorech určuje podle světlé výšky místnosti, což přímo ovlivňuje reálnou tržní hodnotu nemovitosti.

U místností se šikmým stropem se do oficiální podlahové plochy započítává pouze ta část podlahy, nad kterou je světlá výška rovna nebo větší než 1,2 metru. Všechny nízké prostory pod touto hranicí, kam se často umisťují úložné boxy nebo postele, se z oficiálního vládního pohledu do výměry nepočítají. Stejně tak platí, že venkovní prostory jako jsou balkony, lodžie a otevřené terasy se uvádějí výhradně samostatně a nesmí uměle navyšovat vnitřní výměru bytové jednotky.

Jednou jsem pomáhal kamarádovi přeměřovat podkrovní loft před rekonstrukcí. Majitel tvrdil, že kupujeme byt o rozloze 60 metrů čtverečních. Vzali jsme laserový dálkoměr a začali měřit pouze zóny s výškou od 1,2 metru výše. Po hodině lezení s metrem v ruce jsme došli k číslu 48 metrů čtverečních. Celých 12 metrů tvořily nízké zkosené rohy. Na základě tohoto zjištění se nám podařilo srazit kupní cenu o nezanedbatelnou částku a pochopili jsme, jak se počítají m2 bytu.

Fyzické měření interiéru: Jak postupovat krok za krokem

Pokud nemáte k dispozici oficiální projektovou dokumentaci, nezbývá než provést fyzické přeměření bytu svépomocí. Správný postup vyžaduje přesnost, logický systém a ideálně moderní technické pomůcky, které eliminují lidské chyby a ukážou vám, kde najít metry čtvereční bytu.

Nejlepším pomocníkem je v tomto případě laserový dálkoměr, který pořídíte v každém hobby marketu. Klasické pásmo se totiž často prohýbá a měření na delší vzdálenosti bývá nepřesné. Postupujte systematicky od vstupních dveří a měřte každou místnost zvlášť. Vždy měřte délku a šířku od čisté omítky k protilehlé omítce, nikoliv od podlahových lišt.

Následný výpočet metrů čtverečních bytu je velmi jednoduchý: 1. Rozdělte si složitější místnosti ve tvaru písmene L na dva samostatné obdélníky 2. Vynásobte délku a šířku každého obdélníku, čímž získáte plochu v metrech čtverečních 3. Sečtěte plochy všech dílčích obdélníků dohromady 4. Pro získání čisté vnitřní plochy odečtěte tloušťku volně stojících vestavěných prvků, pokud to situace vyžaduje

Tento postup zaručí, že získáte reálný obraz o vnitřním prostoru. Ale pozor na jednu věc. Výsledné číslo z vašeho ručního měření bude téměř vždy o něco menší než číslo uvedené v katastru. Proč? Protože vaše ruční měření nezahrnuje tloušťku vnitřních nosných zdí a příček, které katastrální zákon do celkové plochy bytu povinně započítává. To je základní pravidlo pro to, jak zjistit kolik má byt m2.

Srovnání typů ploch nemovitosti

Podlahová plocha bytu (Zákonná)

• Balkony, terasy a lodžie jsou striktně vyloučeny a uvádějí se vždy samostatně

• Kompletní vnitřní prostor ode zdi ke zdi včetně tloušťky vnitřních příček, sloupů a vestavěného nábytku

• Jediný oficiální údaj zapsaný v katastru nemovitostí sloužící pro ocenění a kupní smlouvy

Obytná plocha

• Nezahrnuje venkovní prostory ani technické zázemí jako chodby, toalety a koupelny

• Pouze čistý součet ploch obytných místností, jako je ložnice, obývací pokoj nebo jídelna

• Určuje reálný komfort bydlení a posuzuje se z hlediska hygienických norem a vytápění

Užitná plocha

• V některých definicích může obsahovat i plochu sklepa nebo lodžie náležící k bytu

• Reálně využitelný prostor interiéru, ze kterého se obvykle odečítá tloušťka vnitřních konstrukcí

• Využívá se často v architektonických návrzích a při výpočtech nákladů na údržbu

Hledání ztracených metrů: Jak Jakub odhalil chybu v inzerátu

Jakub, mladý programátor z Brna, plánoval koupi svého prvního bytu 2+kk a v inzerátu realitní kanceláře viděl lákavou výměru 58 metrů čtverečních. Nemovitost se mu velmi líbila, ale cena za metr se mu zdála v porovnání s okolním trhem podezřele vysoká.

Při první prohlídce se Jakub pokusil prostor přeměřit klasickým svinovacím metrem, což bylo kvůli nábytku majitele extrémně složité. Pásmo se neustále ohýbalo, měření bylo nepřesné a makléř navíc Jakuba neustále popoháněl s tím, že na byt spěchají další zájemci.

Místo nátlaku se Jakub rozhodl jednat profesionálně a investoval peníze do dálkového přístupu na katastrální úřad, kde si vyžádal oficiální prohlášení vlastníka budovy. Uvědomil si, že fyzické překážky na prohlídce nevyřeší lépe než pohled do úřední dokumentace.

Z listiny zjistil, že čistá podlahová plocha bytu je pouhých 50 metrů čtverečních a zbývajících 8 metrů tvořila terasa se sklepem. Na základě tohoto neoddiskutovatelného zjištění Jakub vyjednal snížení kupní ceny o 450.000 Kč během dvou týdnů.